Долевая собственность

Что такое долевая собственность, её виды и особенности проведения сделок с недвижимостью, находящихся в долевой собственности.

Долевая собственность

      Современный экономический словарь дает такое определение долевой собственности:

     ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ, доля — часть доходов, имущества, других ценностей, на которую вправе претендовать один из участников общего дела, коллективных собственников, наследников.

    Существует совместная и долевая собственность. Совместная собственность предусмотрена для супругов и для крестьянского фермерского хозяйства. В остальных случаях общая собственность является долевой, то есть каждому собственнику принадлежит определенная доля. Если размер доли не определен, то доли считаются равными.

   В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
     Если доли каждого участника общей собственности определены, то такая собственность считается долевой.
   Общая долевая собственность может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств.

   Долевая собственность на недвижимое имущество может возникнуть при покупке недвижимости несколькими лицами. К примеру, если брат и сестра купили квартиру «пополам» – квартира окажется в их общей долевой собственности. Если же квартиру купят супруги, то собственность будет совместной.

    Если подарить квартиру не одному, а сразу нескольким лицам, то также возникнет общая долевая собственность. А если даритель в договоре не укажет, кому, сколько он дарит, то одаряемые получают равные доли.

    То же касается и наследования недвижимости. Если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам и в завещании (если оно есть) не сказано, какую именно часть получает каждый из наследников, наследственное имущество поступает в общую долевую собственность в равных долях.

   Даже являясь единоличным собственником квартиры, можно стать сособственником своего жилья. Но для этого потребуется продать долю в праве собственности на квартиру. Так зачастую поступают, когда необходимы деньги, найти их, кроме как, продав квартиру, невозможно, а расставаться с жильем не хочется. После оформления всех документов, такая квартира будет находиться в общей долевой собственности бывшего единоличного собственника и нового покупателя.

    Долевая собственность может возникнуть и у супругов. Несмотря на то что, по закону, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, допускается и долевая собственность супругов, если это предусмотрено брачным договором между ними. А также если супруги составили соглашение о разделе общего имущества.

Особенности проведения сделок с недвижимостью, находящихся в долевой собственности

   1. При совершении безвозмездной сдел­ки (дарения) участник долевой собствен­ности (любая доля) имеет полное право самостоятельно без уведомления остальных участников долевой собственности распорядиться принадлежащей ему долей. Если участник долевой собственности достиг возраста 18 лет и является полно­стью дееспособным, то он имеет полное право самостоятельно распорядиться своей долей в праве собственности, не со­гласовывая свои действия с кем-либо.

   Достаточно оформить договор и подготовить документы для сделки в соответствии с требованиями законода­тельства. В этом случае сделка дарения доли в праве собственности на кварти­ру (жилое помещение) и переход прав подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   2. В соответствии с п. 18.1 ст.117 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения (в данном случае к такому доходу приравнивается получение в дар 1/2 доли в праве собственности), освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соот­ветствии с «Семейным кодексом Российс­кой Федерации» (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнород­ными братьями и сестрами).

   3. Для совершения воз­мездной сделки (купле-продаже, мене) по передаче прав на долю третьим ли­цам собственник обязан в письменной форме известить остальных участни­ков долевой собственности о намере­нии продать долю с указанием цены и иных условий, на которых планируется продажа (так называемый принцип пре­имущественного права покупки). Необходимо обратить вни­мание на то, что при долевой собствен­ности собственники обладают долей на право, а не на объект, его соответствую­щую изолированную часть.

   4. В соответствии со ст.252 Гражданско­го кодекса РФ если участники долевой собственности не достигли согласия в способах и условиях раздела общего иму­щества, то имеют право требовать выдела доли в праве в натуре.

  5. Выдел доли в натуре не допускается законом, если совершить его невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей доле­вой собственности. Квартиры чаще всего признаются неделимым имуществом, и чтобы произвести раздел квартиры, нахо­дящейся в общей долевой собственности, необходимо согласие всех ее участников.

   6. Что касается продажи или мены доли в праве собственности, здесь есть свои нюансы. В соответствии с ГК РФ, при продаже доли необходимо соблюдение принципа пре­имущественного права покупки, предус­мотренного ст. 250 ГК РФ. А это означает, что при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собствен­ности (жена и ребенок) имеют преиму­щественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

   7. Для этого продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о на­мерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий продажи. И вот если остальные участни­ки долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца (например, после уведомления в течение месяца не дали ка­кого-либо Ответа), продавец вправе про­дать свою долю любому лицу.

   8. Часть 3 ст. 250 ГК РФ предусматрива­ет специальный срок исковой давности (3 месяца), в течение которого участники общей долевой собственности, чьи права нарушены, могут требовать в суде восста­новления своих прав. Иск может быть по­дан в следующих случаях:

1) продавец не уведомил остальных участников общей долевой собственности о продаже доли;

2) указанная в уведомлении цена не соответствует той, по которой доля была реально продана;

3) условия продажи доли не соответс­твуют тем условиям, на которых покупа­тель ее приобрел.

Неудобства доли и способы их устранения

    Если один из собственников общей долевой собственности захочет продать свою долю, то он обязан соблюсти правило о преимущественной покупке. В чем смысл этого правила?

    В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли, сособственники имеют преимущественное право покупки по той цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. В уведомлении о продаже необходимо указать цену и другие условия, на которых продается доля. Если сособственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому постороннему человеку. Если продавец нарушит это правило, то любой его сособственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Когда отношения с участниками долевой собственности нормальные и они не хотят выкупать вашу долю, можно просто заверить их отказ от покупки у нотариуса и продавать собственность, не дожидаясь истечения месячного срока. Но если другие сособственники не желают оформлять отказ у нотариуса, то остается только составить письмо о намерении продать долю и выслать другим сособственникам по почте с уведомлением о вручении. После того как они получат такое уведомление, ждете месяц, и если никто из сособственников не воспользуется своим преимущественным правом на покупку, можно смело продавать долю любому покупателю.

   Таким образом, соблюдение правила о преимущественной покупке при продаже доли легко устранимо при соблюдении предписанных законом процедур.

    Иногда одной квартирой владеет настолько много народу, что о реальном пользование долей в такой жилплощади речь не идет. И маловероятно, что кто-то из посторонних отважится купить долю в такой недвижимости. Что делать?

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ, сособственник вправе требовать выделения своей доли в натуре. Но применительно к доле в такой квартире (да и вообще, почти в любой квартире и особенно комнате) это невозможно. Такое возможно в индивидуальном жилом доме, где можно сделать еще один отдельный вход.

    Но если выделение доли в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, то требующий своей доли человек имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата компенсации вместо квадратных метров допускается с согласия того, кто хочет получить свою долю. Но если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

    Много собственников – мало площади и практическая невозможность пользоваться своим имуществом. Это второе неудобство долевой собственности. Выход – выделение доли в натуре или получение компенсации.

    Даже если собственников не так много, проблемы с пользованием своей долей все равно могут возникнуть. Так, например, 2-комнатная квартира – 3 собственника. Двое живут в квартире, третий нет. У каждого по трети квартиры. Так сложилось, что один собственник живет в одной комнате, второй – в другой. А когда третий вознамерился тоже поселиться в квартире, ему места не нашлось. Никто не захотел делить обжитую комнату с новым соседом.

    Но в соответствии с ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Право-то он имеет, а вот осуществить его мирным путем не получается. Фактически два сособственника проживают, пользуются и владеют его долей. Ведь никто не может сказать, где в квартире находятся именно его квадратные метры. Их невозможно обособить или обозначить. В этом случае сособственник вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

     В случае если двухкомнатная квартира находится в собственности у двух людей, но где чья доля, они не определили, можно составить соглашение о порядке пользования квартирой. Одному собственнику отходит одна комната, другому – вторая. Но это вовсе не означает, что один собственник вправе продать именно эту комнату. Нет, при продаже продаваться будет также 1\2 доли в праве общей собственности.

     Соглашение о порядке пользования необходимо прежде всего для того, чтобы каждый из собственников пользовался именно данной комнатой, проживал там, убирал или вовсе не убирал, обставлял комнату по своему вкусу, приглашал гостей к себе в комнату и т. д.

    Нередко жилой дом на земле находится в долевой собственности двух соседей. Но у каждой семьи свой огороженный земельный участок, два отдельных входа, два двора. То есть их объединяет только стена в доме. Но даже в этом случае при продаже они должны соблюдать правило о преимущественной покупке, а владение и пользование должно осуществляться по соглашению всех сособственников.

   Избежать этого, то есть получить свободу и независимость от соседей поможет выделение доли в натуре. Нужно составить договор с остальными участниками долевой собственности о разделе дома, отметить раздел дома на поэтажном плане и зарегистрировать этот договор в Управлении Федеральной регистрационной службы. После завершения всех регистрационных процедур дом перестанет являться долевой собственностью. И каждый станет единоличным собственником своей половины дома.

    Справедливости ради, следует отме­тить, что для участников общей долевой собственности принцип преимуществен­ного права покупки очень важен.

    Во-первых, в случае отчуждения доли остающимся сособственникам может быть небезразлично, кто будет являться новым собственником после продажи доли, а появление новых собственников вызовет ряд затруднений в осу­ществлении пользования квартирой.

    Во-вторых, участники общей долевой собственности зачастую заинтересованы в приращении своих долей в праве общей долевой собственности.